Почему?
Я уже как-то отвечал на эти вопросы. Но ответы теряются, а вопросы остаются и периодически всплывают. Вот и сейчас, как сказал Виктор Черномырдин: «Никогда такого не было, и вот опять!»
Не понятно только, почему при такой зашкаливающей цене недвижимости и в таком богатом городе, как ТА, полно таких красивейших зданий, практически в руинированном состоянии? Неужели нет государственных программ, которые заставляют собственников поддерживать представляющие историко-культурную ценность объекты, в мало-мальски приличном состоянии или продавать тем, кто способен это сделать?
Причин много, и я попытаюсь разъяснить ситуацию!
Причина 1. Деньги! Чаще всего эти здания находятся в центре или в старом центре Тель-Авива. Земля там очень дорогая. И владелец такого здания пользуется зданием и участком, которое здание занимает для получения дохода. Как? Очень просто (цифры я даю весьма относительные, просто для примера). Скажем владеет некто зданием и участком, стоимость которого 10 миллионов. Он обращается в банк и берет ссуду под залог этой недвижимости. Конечно, банк не даст ему 10, но даст 8. Причем берутся такие ссуды не с помесячной выплатой, а с конечной, скажем – через 10 лет. Через 10 лет, с учетом набежавшего процента, владелец недвижимости должен вернуть банку 10-11 миллионов. Но стоимость его недвижимости уже 15. И все повторяется снова. Берется новая ссуда, которая теперь будет 12-13 миллионов. 10-11 отдается банку (есть такие ссуды – переходные, альваат гишур) и 2-3 миллиона владелец получает, ничего для этого не сделав. И пока здания находятся под залогом, ничего с ними сделать нельзя – ни ремонтировать, не сносить.
Причина 2. Законы! Большая часть этой недвижимости строилась в 30-40е годы евреями Европы, как инвестиция в Палестину. Сами инвесторы в Палестине не жили и не собирались. Их недвижимость сдавалась в аренду под управлением местных адвокатов. Срок максимальной аренды по британским законам – 50 лет. То есть, если дом был построен в 1939-м году, то адвокат мог автоматически продлевать аренду без присутствия владельца до 1989-го года. Деньги перечислялись на счет владельца и механизм работал. С суммы доходов адвокат снимал свой процент, а также необходимые расходы на налоги, уход за зданием и тд. В годы войны многие (к сожалению) владельцы, то есть европейские евреи, погибли. Либо погибли родители, а дети не знали о собственности. Адвокаты продлевают договора 50 лет, а далее, опасаясь государственных органов, подается запрос в ИнЮр-Коллегию. Которая занимается поиском владельцев 30 лет!!! И во время этого поиска случается самое грустное – никакие изменения в здании производить нельзя. Не ремонт, ни реконструкцию, не смену арендаторов. К счастью, 30-летний срок кончается, недвижимость переходит государству, которое ее продает и все приводится в порядок!
Причина 3. Жадность! Сегодня владельцу предлагают 10 миллионов? Завтра предложат 15. Надо подождать.
Причина 4. Бедность! У владельца нет денег на реставрацию.
Причина 5. «Жажда ничто, имидж – все! Имидж и стиль. Мэрия не позволяет здание ремонтировать, требуя реставрации. А ремонт и реставрация по стоимости отличаются во много раз.
Comentarios